不動産お悩み相談－相続したビルをきょうだいで共有しています。ビルの修繕を私の独断でできますか

Q 私は親から相続したビルを私と弟1人妹1人、計3人で共有しています。ビルが古くなり修繕が必要になりそうです。ビルの1室には私が住んでおり、他の部屋は賃貸に出しています。弟妹は住んでいません。私と弟妹とは疎遠です。私1人で修繕できるのでしょうか。

A ご質問のビルの修繕については、その修繕の内容がどれだけ重大かによって結論が変わってきますので注意が必要です。

①単独で実施できる場合（保存行為）

ビルの現状を維持するための「保存行為」に該当する修繕であれば、他の共有者（弟さん・妹さん）の同意を得ることなく、ご質問者様1人で単独でできます。具体的には、雨どいの修理、ビルの一部に損傷が生じた場合の現状維持のための修繕、ビルの価値を維持するための保守点検などです。たとえば裁判例ではビルのさび止め鉄部塗装などがこれにあたるとされています。

②他の共有者の同意（過半数）が必要な場合（管理行為・軽微な変更）

建物の価値を高める改良工事や、形状・効用の著しい変更を伴わない「軽微な変更」に該当する修繕（大規模修繕工事など）は「管理行為」とみなされ、共有者の持分価格の過半数の同意が必要です。もし質問者様を含め3人で平等に相続・共有している場合、質問者様の持分（3分の1）だけでは過半数に達しません。弟さんか妹さんのいずれか1人の同意を得る必要があります。具体的には外壁塗装や屋上防水、アスファルト舗装などの大規模修繕工事は、基本的にこの管理行為（軽微な変更）に該当すると考えられます。

③共有者全員の同意が必要な場合（重大な変更）

共有物の形状や効用を著しく変更させるような工事は「変更行為」に該当し、原則として共有者全員の同意が必要です。

④他の共有者が賛否を明らかにしない場合の対応

もし弟さんや妹さんに修繕の相談をしても賛成、反対を明らかにしてくれない場合はどうしたらいいでしょうか。このたび民法が改正され、相当の期間を定めて催告を行いそれでも期間内に回答がないときには、裁判所に対して、あなた（と同意した共有者）の持分価格の過半数で管理事項を決定できる旨の裁判を請求できる制度が設けられました（民法252条2項2号）。

Written by 法律事務所アイディペンデント